La casa, a Milano, è fuori dal Comune!

In fatto di abitazioni Milano, città d'uffici e d'anziani, offre poco a chi è giovane e non ha una famiglia robusta alle spalle. Uno dei fini principali della revisione del PGT ad opera della nuova Giunta è stato cercare di invertire questa tendenza. Dario Piscopo Aveni e Manuel Sciurba, dei Giovani Democratici, hanno analizzato a fondo la situazione in un documento che qui riportiamo.
La politica sulla casa: fotografia della nuova situazione. Relazione per il Coordinamento Cittadino GD Milano
1. Il punto di partenza: Il programma elettorale della Coalizione di Centro-Sinistra. Il programma elettorale della coalizione di Centro-Sinistra uscita vittoriosa dalle elezioni amministrative per il Comune di
 Milano del 15 e 16 Maggio 2011 espone il disegno della nuova Giunta per il capoluogo lombardo. Il riferimento testuale è il paragrafo 3 alle pagine 12-15 in cui si spiega un nuovo approccio al Piano di Gestione del Territorio (PGT) basato non più sull’aumento dei volumi edificabili, ma sulla cessazione del consumo di suolo e sulla “rigenerazione urbana che consenta il migliore utilizzo possibile del patrimonio edificato esistente.” attraverso interventi di recupero e ricostruzione urbana. Per quanto riguarda le periferie, il programma reca l’impegno di riqualificare e migliorare la vita dei quartieri popolari, attraverso l’integrazione di servizi accessori alla casa, la collocazione di attività lavorative ed il risanamento ambientale. In tema di casa, il programma si pone come obiettivo l’accessibilità migliore possibile all’abitazione attraverso interventi di edilizia residenziale pubblica e di migliore gestione dell’esistente, rivedendo le funzioni dell’ALER e ricorrendo anche alla gestione del “terzo settore abitativo” sempre perseguendo le linee guida del riuso degli appartamenti e degli uffici inutilizzati e della riqualificazione In tema di canoni si prevede la creazione di un’Agenzia che si occupi dell’incontro tra domanda e offerta a canoni calmierati. Ultimo punto rilevante ai fini di questa relazione è quello degli insediamenti universitari che vede la creazione di quartieri urbani intorno alle sedi universitarie che dovranno integrare le capacità residenziali con la particolare destinazione dei luoghi alla ricerca e alla formazione.
2. Il Piano di Gestione del Territorio: un passaggio travagliato. Il PGT offre un ottimo banco di prova per valutare l’incidenza pratica delle promesse elettorali. Innanzitutto, come prima anticipato, il PGT vigente è quello che è stato approvato il 23 Maggio 2012 che ha sostituito il Piano precedente basandosi innanzitutto sulla revisione delle oltre quattro mila osservazioni che erano giunte all’attenzione della Giunta di Centro – Destra e che erano rimaste praticamente inascoltate, salvo poi approvare il Piano coi soli voti della maggioranza. Il Documento politico di indirizzo per il governo del territorio è un utile strumento al fine di comprendere più da vicino il progetto per Milano della attuale amministrazione, che vuole cominciare a considerare la città come un bene comune ed esaltando il ruolo della cittadinanza attiva come strumento per lo sviluppo civile ed economico della città secondo un principio di vera e propria “democratizzazione”. In sintesi estrema e per i fini che competono a questa relazione, considerando che una delle ragioni del successo politico ed elettorale della giunta risiede nella domanda diffusa di risarcimento sociale e spaziale, si è resa necessaria la revoca del PGT in vista di un suo adeguamento e parziale riformulazione. Il Documento prevede anche una serie di temi e obiettivi che sono serviti ad orientare l’esame delle Osservazioni: 1)Rafforzamento della città pubblica in cui ha rilevanza un potenziamento dell’housing sociale riequilibrando le forme di canone, massimizzando l’affitto e la quota a canone sociale. 2)Rilancio della qualità urbana valorizzando la città esistente e rivedendo gli obiettivi di crescita per valutare la concreta fattibilità delle trasformazioni. 3)Sostenibilità ambientale e mobilità. Il documento prende in considerazione anche i singoli quartieri come “valori sociali di prossimità” e per rilanciare la sussidiarietà di servizi a diversi livelli in armonia con un disegno di progressivo decentramento che porti alla creazione delle Municipalità. Il PGT è stato approvato dopo un iter di 15 sedute in Consiglio comunale e tra le previsioni più importanti – e in controtendenza col precedente Piano – vi sono quelle riguardanti la riduzione delle cubature e le volumetrie come nei casi. 1) del Parco Sud, su cui non sono assegnate volumetrie, mentre prima il proprietario di aree agricole non edificabili poteva utilizzare quelle stesse volumetrie in altre parti della città (cd. cemento virtuale) 2) Via Stephenson: da quartiere del terziario a luogo con ridotto indice di edificabilità e con il divieto di costruire abitazioni. 3) Via Forze Armate/ Piazza d’Armi: intervento di tipo residenziale settecentocinquantamila metri quadri. Mentre invece, ancora sul piano dell’housing sociale, si prevede che su un’area superiore a dieci mila metri quadri vi sarebbe obbligo di costruire case a basso costo.
3.Il settore immobiliare: cenni. In vista della fruizione di questo lavoro, risulta necessario analizzare, seppur per sommi capi, la situazione del mercato immobiliare nazionale e in particolar modo quella dei rapporti di locazione. Una considerazione preliminare è obbligatoria: il settore è stato uno di quelli maggiormente trainanti della nostra economia negli ultimi anni e in questo momento sta attraversando una fortissima crisi, sulla quale sicuramente gioca un ruolo anche l’introduzione, per motivi di bilancio, dell’Imposta Municipale Unica (IMU). I dati che utilizzeremo per questa analisi sono tutti tratti da una guida apposita pubblicata da “Il Sole 24 Ore” l’Estate scorsa. Innanzitutto cominciamo il discorso dalle Locazioni. Con la riduzione delle compravendite e con l’aumento degli immobili sul mercato sono senza dubbio diminuiti nell’ammontare i canoni di locazione. Il Dlgs 23/2011 attuativo del Federalismo comunale introduce un’imposta sostitutiva (di Irpef, addizionali, imposta di registro e bollo) , detta “cedolare secca”, per i proprietari che affittano i loro appartamenti. Si applica alle locazioni abitative effettuate da persone fisiche, con aliquota al 21% per i contratti liberi o al 19% per quelli a canone concordato. Il regime sostitutivo può essere scelto solo dalle persone fisiche che non agiscono in esercizio di impresa o professioni e nell’ambito della cedolare rientrano solo le locazioni di abitazioni e pertinenze che siano locate insieme al bene principale. L’opzione spetta al locatore e condizione di validità di questa è che il locatore si astenga dal produrre aumenti del canone per tutto il periodo di applicazione dell’imposta sostitutiva. La rinuncia deve essere portata a conoscenza del conduttore per mezzo di lettera raccomandata. Fin qui la struttura dell’imposta. Essa però delude sul piano degli effetti, poiché intendeva far uscire allo scoperto le locazioni in nero e quindi le stime degli incassi del Ministero dell’Economia non sono state raggiunte (800 milioni contro 2.6 miliardi.) Non è servita allo scopo la norma contenuta nel Decreto in questione che invitava i conduttori a registrare in proprio il contratto per ottenere in cambio un canone bassissimo. Sono previsti altresì delle detrazioni fiscali per i redditi più bassi, ma solo per l’abitazione principale. Gli universitari fuori sede possono detrarre dall’Irpef il 19% dell’affitto calcolato su un importo di circa duemila e seicento euro; tale sconto interessa i contratti di ospitalità, gli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, le università (che devono trovarsi a 100 chilometri dal comune di residenza o in diversa provincia) enti senza fini lucro e cooperative. Il beneficio è esteso dal 2012 agli studenti all’estero. Per quanto riguarda le compravendite, dopo una ripresa nell’ultimo semestre 2011, nel primo trimestre 2012 ha mostrato un tasso elevato di flessione. La tassazione sulla compravendita di una casa ha diverse caratteristiche a seconda se il venditore sia oppur non soggetto ad IVA. Se per finanziare l’acquisto dell’abitazione principale ha dovuto contrarre un mutuo può usufruire della detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e degli accessori, fino ad un tetto massimo di quattro mila euro. Il Decreto Legge sullo sviluppo Economico dà molta rilevanza alle ristrutturazioni e ai cantieri domestici, facendo salire la detrazione Irpef dal 36 per cento al 50 per cento. 3.1. L’Imposta Municipale Unica. Le ultime manovre hanno modificato il prelievo fiscale sugli immobili. La modifica più rilevante è stata quella del decreto legge “Salva Italia” che ha anticipato l’entrata in vigore dell’I.M.U. già prevista nel Decreto sul federalismo comunale. Il monte tasse sugli immobili quest’anno può arrivare a superare i cinquanta cinque miliardi di Euro per raggiungere i cinquanta otto l’anno prossimo, questi numeri conteggiano i tributi immobiliari già previsti nel federalismo fiscale. I rincari sono dovuti principalmente al fatto che le entrate tributarie preventivate con la “cedolare secca” si sono rivelate minori del previsto e ciò significa che lo sconto fiscale che lo Stato deve sostenere si è ridotto, ma questo significa anche che sono stati ottenuti minori incassi dovuti all’emersione delle locazioni in nero. A questo si aggiunge il fatto che per finanziare la Riforma del Lavoro si sono abbassate le deduzioni forfettarie sugli affitti incassati dai privati dal quindici al cinque per cento, aumentando quindi il prelievo ai fini Irpef. Infine all’I.M.U. è stata aggiunta una detrazione di cinquanta Euro per i figli a carico stabilmente conviventi nella prima casa sotto i venti sei anni e, sempre a questo riguardo vi è stata una forte polemica dei Sindaci che hanno a che fare con il problema dell’innalzamento delle addizionali. Tuttavia il Governo ha sempre la possibilità, entro il 10 Dicembre di modificare le aliquote IMU. I tributi immobiliari nel 2012 porteranno su PIL una pressione negativa tra il 3,3% e il 3,5%. L’I.M.U. reintroduce il prelievo sulle abitazioni principali e può essere riscossa in due o tre tranches: acconto di Giugno, seconda rata di Settembre, saldo il 17 Dicembre. Entro il 30 Settembre i Comuni dovranno ritoccare aliquote e detrazioni di imposta. Per il calcolo dell’acconto si è tenuto conto solo dei valori fissati dallo Stato. L’imposta entra in vigore dopo quattro anni di esenzione dall’Ici, salvo eccezioni per le case di lusso, e si attesta su livelli più alti perché per suo mezzo è necessario sostenere sia il bilancio statale che quello locale. Essa si calcola in base alle rendite catastali, rivalutarle del 5% e moltiplicarle per un coefficiente che corrisponde alla categoria catastale (per le case è 160). Per le aliquote sarà necessario verificare le percentuali dei singoli Comuni. Dopo il pagamento dell’acconto, pari al 50% dell’imposta annua calcolata dallo stato sull’aliquota dallo 0,4% sull’abitazione principale e 0,76% per gli altri immobili esclusi i fabbricati rurali, il conguaglio di Dicembre sarà tra quota statale e quota comunale alla luce delle aliquote locali, quindi la quota che spetta allo Stato è fissa, mentre quella che spetta al Comune dipenderà dall’aliquota, la quale tende a salire perché il costo degli sconti dell’Imposta grava maggiormente sulle casse comunali e soprattutto là dove vi sono seconde case, ma anche a fabbricati e immobili diversi dall’abitazione principale. La seconda rata dell’Imu, prevista per il diciassette Settembre, ha segnalato un forte rincaro per le case locate. Con il passaggio da ICI ad IMU si restringe la nozione di “abitazione principale” che comporta la coesistenza della residenza anagrafica (registri comunali) e della dimora abituale, in regime di ICI i risultati anagrafici erano semplice presunzione e ora l’Imu non ammette più la prova contraria della diversità tra le due. La legge 44/2012 ha ristretto ulteriormente il concetto di abitazione principale ricomprendendovi i componenti del nucleo familiare ( prima era limitato al solo proprietario dell’immobile.) e come nucleo familiare si intendono essenzialmente i coniugi. Le agevolazioni per l’abitazione principale e le pertinenze si applicano ad un solo immobile se dimora abituale e residenza anagrafica sono stabilite in immobili differenti nello stesso comune. Ma questa regola non si applica agli immobili in comuni diversi, per effettive necessità che bilanciano il rischio di elusione. Decade il concetto di alloggi contigui che sono di fatto un’unica abitazione, perché non è più possibile applicare le agevolazioni a più di una unità immobiliare a meno che il contribuente non abbia compiuto l’accatastamento unitario, altrimenti uno dei due alloggi risulta seconda casa. Anche per le pertinenze la disciplina IMU contiene una definizione restrittiva: una sola unità immobiliare della categoria C/2, C/6, C/7, il contribuente potrà scontare l’imposta con aliquota ridotta su una sola di esse. Bisogna tenere presente la titolarità tra abitazione e pertinenza che devono intitolarsi al proprietario del bene principale che ha volontà di creare il vincolo strumentale tra i due beni che divengono oggettivamente funzionali l’uno all’altro. Per le seconde case (acconto con aliquota base 0,76% con risultato diviso per due e per saldo tenere conto aliquota comune) si applica la quota di imposta erariale dello 0,38% dell’imponibile da versarsi assieme all’imposta municipale propria. La situazione delle seconde case varia a seconda della loro destinazione, perché l’Imu assorbe l’Irpef sui redditi fondiari degli immobili non locati. Sulle unità locate vi è un aggravamento dell’imposizione, quindi gli immobili disponibili sono meno penalizzati poiché l’Imu va ad aggiungersi alle imposte sui redditi o alla cedolare secca, mentre per gli immobili disponibile vi è un risparmio di Irpef sulla rendita catastale, per temperare l’effetto dell’imposta sulle unità locate i comuni hanno la facoltà di deliberare aliquote ridotte fino a 0,4%. Dal 2013 l’Imu dovrebbe tornare interamente al Comune, per quest’anno l’imposta deve contribuire con 21,4 miliardi all’obiettivo del pareggio di bilancio e la clausola di adeguamento in mano al governo permette di garantire l’incasso.
4. Le case popolari. Nel 2003, sotto la giunta Albertini, la gestione delle case popolari viene divisa tra ALER (che gestisce circa 40.000 alloggi) e Comune (circa 30.000 alloggi). Entrambe le gestioni sono sottoposte alle medesime regolamentazioni. Il Comune decise di appaltare la gestione della parte di case popolari da esso controllata alle società private Romeo Gestioni, Gefi ed Edilnord Gestioni (quest'ultima confluita poi in Pirelli). La gestione dei privati ha comportato la lievitazione dei costi, con rincari delle spese per gli inquilini. Dal 2009, dopo sei anni di gestione disgiunta, l’ALER è tornata a gestire la totalità degli alloggi popolari. Tra le case popolari di proprietà comunale, 4262 sono alloggi soggetti a “equo canone”: si tratta di alloggi costruiti negli anni ’80 per far fronte all’emergenza sfratti per i nuclei familiari con redditi superiori all’allora limite di accesso all’edilizia pubblica, ai quali viene stipulato un contratto ad equo canone, di importo molto superiore al canone sociale. Questi alloggi sono inseriti amministrativamente nel 4° e 5° lotto, comprendenti anche 3700 alloggi soggetti a canone sociale. Nel 2007, sotto la gestione Moratti, viene approvata la legge regionale n°27 che incrementa i canoni d’affitto delle case popolari: nella norma rientrano anche gli alloggi con contratto ad equo canone. L'ALER applica già all’inizio del 2008 le disposizioni regionali, aumentando i canoni: l'aumento di canone, pur restando consistente, sarà attenuato in seguito a trattative sindacali. Sugli alloggi gestiti dal Comune l’incremento degli affitti viene applicato solo nel 2009, con un anno di ritardo, ma, a causa di problemi amministrativi dovuti alla gestione disgiunta, ne restano esclusi gli assegnatari del 4° e 5° lotto, di cui 4.262 rimangono a equo canone e i rimanenti 3.700 restano con il canone sociale. Per questi assegnatari i canoni rimangono invariati, mentre aumentano gli affitti per tutti gli altri inquilini comunali e dell’ALER. Sotto la giunta Pisapia, nel maggio 2012, dopo il difficile passaggio di consegne tra gestori privati e l’ALER, con quattro anni di ritardo il Comune inizia ad applicare anche sugli alloggi del 4° e 5° lotto i nuovi affitti previsti dalla L.R. 27/2007. Gli inquilini di questi alloggi che pagavano il canone sociale (quindi quelli con reddito più basso) subiscono l’improvviso incremento dell’affitto, aggravato da arretrati di quattro anni da saldare. Per gli inquilini che pagavano l’equo canone invece, in seguito ad accese proteste, l’aumento dell’affitto viene ulteriormente prorogato grazie all’approvazione di un emendamento della legge regionale, che sposta i termini della applicazione dei nuovi affitti “successivamente alla comunicazione di scadenza del contratto” per tutti gli inquilini titolari di un contratto ad equo canone. Attualmente, dunque, agli inquilini ad equo canone, che possiedono i redditi più elevati, non sono ancora stati applicati i nuovi affitti che stanno pagando da oltre 4 anni tutti gli altri inquilini delle case popolari con redditi generalmente più bassi.
5. Il caso “Città della Salute.” “Città della salute e della ricerca” è un progetto di costruzione di un nuovo polo scientifico-sanitario pubblico dell’area metropolitana milanese. Il complesso ospedaliero disporrà di 705 posti letto e sorgerà a Sesto San Giovanni, nell’area ex Falck, su una superficie di 129.000 m^2. La nuova struttura d’avanguardia riunirà a sé l’Istituto Neurologico Carlo Besta e l’Istituto Nazionale dei Tumori di Milano. Il progetto comprende anche la realizzazione di un grande polo di ricerca clinica e di sperimentazione tecnologica, che si integrerà con il Nerviano Medical Sciences, azienda specializzata nella ricerca e sviluppo farmaceutici del settore oncologico. Questo è il risultato di una vicenda che ha visto scontrarsi da un lato il Comune di Milano e dall’altro la Regione Lombardia e soprattutto una frizione tra il Comune di Milano e quello di Sesto San Giovanni. Inizialmente il Comune aveva avanzato l’ipotesi di situare il polo nell’area della Caserma Perrucchetti, ma intendeva innanzitutto porre in essere una procedura di confronto aperta anche al Comune di Sesto, nell’ottica di mettere a punto il modo migliore possibile per portare a termine un progetto di così grande rilevanza per la sanità lombarda ma anche nazionale. La decisione di abbandonare il progetto è scaturita dopo la decisione del Governatore di fissare nel 13 Giugno 2012 la data finale per dirimere la controversia tra i due Comuni interessati, ciò che ha impedito ogni possibilità di porre in essere quel confronto, ridotto ad una questione urbanistica, facendo apparire la questione come già decisa a priori.
6. Link alle fonti. Case comunali: gestione disastrosa Sito ALER ALER: stangata sulle case in affitto a equo canone  ALER: bloccati gli aumenti annunciati  ALER - legge regionale 27 Rapporto CISL sulle case popolari